廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理辦法

　　規(guī)范我區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理，自治區(qū)物價局和自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳在廣泛調查研究的基礎上，結合我區(qū)實際制定了《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務收費管理辦法》（試行稿），擬向社會公示并征求意見后正式試行。

　　基本內容

　　第一條為規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《國家發(fā)改委建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格〔20xx〕1864號）、《國家發(fā)改委建設部關于印發(fā)〈物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）〉的通知》（發(fā)改價格〔20xx〕2285號）和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（20xx年）等法律、法規(guī)和政策有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第五條自治區(qū)價格主管部門會同自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

　　各市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門按照各自管理權限，負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

　　第六條物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主委員會之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅和依法成立業(yè)主委員會之后的住宅（含自有產權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

　　第七條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級房產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準及服務內容制定基準價及浮動幅度（最高不超過15%），并抄送上一級主管部門備案。

　　第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當地價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內，根據實際提供的物業(yè)服務水平確定，并報經當地價格主管部門備案后執(zhí)行。各級價格和房產行政主管部門要加強對執(zhí)行情況的監(jiān)管。

　　業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務等級有異議雙方協(xié)調不下的，可向當地房產行政主管部門申請核準。

　　實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　第九條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，應根據物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經濟發(fā)展狀況等因素，每2—3年調整一次基準價。已交付使用的住宅小區(qū)可參照執(zhí)行。制定或者調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。

　　各地價格主管部門應公布普通住宅小區(qū)各等級物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度、電梯維護收費指導價格和物業(yè)小區(qū)停車收費（包括停車服務費、車位租賃費等）指導標準。

　　第十條按照鼓勵先進、優(yōu)質優(yōu)價的原則，對榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務收費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總

　　人數過半數的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經當地房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業(yè)服務收費標準上浮10%；榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務收費標準上浮8%；榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務收費標準可上浮5%。

　　第十一條物業(yè)服務收費根據物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，各等級差率由各市價格主管部門會同房產行政主管部門確定。

　　各市的物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市房產行政主管部門參照自治區(qū)物業(yè)管理服務等級標準指導意見制定并公布。各市、縣（市、區(qū)）房產行政主管部門應當制定物業(yè)服務等級評定的具體辦法，并負責本轄區(qū)物業(yè)服務等級的評定工作。各級主管部門應做好物業(yè)服務等級評定的監(jiān)督指導工作。住宅小區(qū)物業(yè)服務等級須三年評定一次，達不到等級服務標準的須進行整改，整改不達標的，經當地房產行政主管部門認定，作降級處理。

　　第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于12%）。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取）。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域消防設施維護費用；

　　6、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　7、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

　　8、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

　　9、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　10、經業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等按規(guī)定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務成本。

　　物業(yè)服務企業(yè)合理配備的管理、服務人員職數按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務合理需要及相關政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成。

　　第十三條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。建設單位應根據房產行政主管部門核定的物業(yè)服務等級，在對應的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度內與前期物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準，并報經當地價格主管部門核準。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。相應的物業(yè)服務級別由當地房產行政主管部門認定。

　　第十四條住宅小區(qū)竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據當地價格主管部門和房產行政主管部門核定的收費標準按月交納物業(yè)

　　服務費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用和電梯維護費由開發(fā)建設單位全額交納。

　　物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間不得超過半年。

　　第十五條物業(yè)服務費按房屋權屬證書標明或購房合同登記的建筑面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　第十六條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十七條物業(yè)服務企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費（含裝修管理服務），具體收費標準由同級價格主管部門制定。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修工本費等類似費用。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發(fā)生數額由業(yè)主或使用人承擔。

　　第十八條實行小區(qū)出入證管理的，建設開發(fā)單位應當按實際入住人數或一定的數量為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由同級價格主管部門確定。

　　第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的應經業(yè)主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其租賃費實行政府指導價，由市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。具體收費標準由當事人在規(guī)定的基準價和浮動幅度內以合同的形式約定。收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業(yè)服務費，車庫（位）物業(yè)服務費應由出租人承擔。

　　第二十一條住宅小區(qū)內車輛停放服務實行政府指導價管理。市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。

　　車輛停放服務收費標準由車位使用人（承租人）與物業(yè)服務企業(yè)或建設單位在規(guī)定的基準價格和浮動幅度內以合同形式約定。依法成立業(yè)主大會后，車輛停放服務收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)以合同形式約定。業(yè)主在自己擁有產權的封閉式獨立車庫內停車不繳納車輛停放服務費和車庫物業(yè)服務費。

　　車輛停放服務收費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。已收取車輛停放服務費的，不得再收取車位物業(yè)服務費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第二十二條占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業(yè)主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且總人數過半數的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放服務費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十三條治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內執(zhí)行公務時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放超過1個小時的，物業(yè)服務企業(yè)可根據當地價格主管部門規(guī)定的收費標準收費，同時要實行明碼標價規(guī)定。

　　第二十四條對物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃配套建設的中小學和幼兒園，以及社區(qū)服務中心、居家養(yǎng)老服務中心、社區(qū)醫(yī)療服務中心等具有公益性質非經營性的物業(yè)用房不得收取物業(yè)服務費。

　　第二十五條物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協(xié)商。

　　第二十六條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十八條物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督。除本辦法中規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取其他費用。

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

　　第三十一條業(yè)主委員會成立之前對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解；業(yè)主委員會成立后對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產行政主管部門申請協(xié)商調解。

　　第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第三十三條各級政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┏�出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　�。ǘ�）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特定服務的除外）；

　�。ㄈ�）不按規(guī)定同業(yè)主簽定物業(yè)服務合同的；

　�。ㄋ模┎话醇s定或者規(guī)定的服務質量標準提供物業(yè)服務的；

　�。ㄎ澹┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；

　�。ㄆ撸┎话匆�(guī)定報經當地價格主管部門備案的；

　�。ò耍┢渌�違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第三十四條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務等級及其收費標準等可按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十五條各設區(qū)市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報自治區(qū)物價局、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。

　　第三十六條本辦法由自治區(qū)物價局、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳按照各自職責負責解釋。本辦法實施前有關規(guī)定與本辦法不符的，依照本辦法執(zhí)行。

　　第三十七條本辦法自20xx年xx月xx日起試行�！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法》（桂價格〔20xx〕122號）同時廢止。

　　二Oxx年二月二十七日

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